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1. INTRODUÇÃO

A Lei 14.382/2022, de 27 de junho de 2022, estabeleceu a
possibilidade da realização do procedimento de adjudica-
ção compulsória pela via extrajudicial através dos cartórios
de registro de imóveis. A norma foi entendida como mais um
avanço, como o foram a usucapião, o inventário, a partilha, a
separação e o divórcio consensual e a extinção consensual
de união estável.

Conforme dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ),
o total de processos pendentes na justiça brasileira até
30/06/2023 era de mais de 79 milhões, além de os casos
novos apresentarem crescimento ano após ano. Até o fim do
primeiro semestre, o ingresso de novas lides ultrapassou 15
milhões de processos, segundo as Estatísticas do Poder Ju-
diciário, 2023, do CNJ.

Nesse cenário, retirar do Judiciário contingentes de casos
novos permitirá a redução de custos para o Estado, gerando
economia para os cofres públicos e o correspondente dire-
cionamento de esforços para a extinção do contingente re-
presado. Para o cidadão, haverá o diferencial em termos de
agilidade e simplicidade na prestação de serviços.

Essa inovação insere-se no contexto da chamada desjudi-
cialização, que, em síntese, pode ser definida como a ado-
ção de medidas que dispensem o processo judicial, solucio-
nando a lide através de métodos alternativos de solução de
conflitos, como a mediação, a conciliação e a arbitragem, ou
facultando a realização de procedimentos por meio das ser-
ventias extrajudiciais. (tabelionatos e registros públicos).

A Lei 14.382 alterou a Lei de Registros Públicos e trouxe, em
seu bojo, a indicação dos legitimados a requerer a adjudi-
cação, os documentos necessários ao pedido e o modo de
atuação do oficial do registro de imóveis, fazendo alusão à
execução do processo de maneira genérica, o que na opi-
nião do Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Luís Felipe
Salomão, foi um dos pontos mais trabalhosos apresentados
pela Lei 14.382/2022 – que atualizou a Lei 6.015/1973 (Regis-
tros Públicos), pois “a lei tratou do comando do procedimen-
to, mas faltou a complementação dos pontos vazios, como
as hipóteses de utilização (MIGALHAS,2023). Para tanto, foi
formado um grupo de trabalho por integrantes da Câmara de
Regulação e do Conselho Consultivo do Operador Nacional
do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), que se
incumbiu de apresentar proposta de ato normativo referente
à regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial.

De acordo com o CNJ, a adjudicação compulsória é um pro-
cedimento utilizado nos casos em que o vendedor se recusa
a cumpriu um contrato pactuado e já quitado, ou ainda quan-
do tenha se dado a morte ou declarada a ausência do trans-
mitente, ou sua localização seja incerta e ignorada, além dos

casos de extinção da pessoa jurídica. Até então, o procedi-
mento era realizado somente pela via judicial.

A nova Lei, ao possibilitar que a adjudicação seja feita em
cartório de registro de imóveis, permitiu que o processo seja
mais célere e menos oneroso para o cidadão, alterando-se a

norma

que regulamenta os serviços concernentes aos regis-

tros públicos numa perspectiva de modernização e simplifi-
cação dos procedimentos relativos a esses registros públi-
cos de atos e negócios jurídicos:

Artigo 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adju-
dicação compulsória de imóvel objeto de promessa
de venda ou de cessão poderá ser efetivada extraju-
dicialmente no serviço de registro de imóveis da situa-
ção do imóvel, nos termos deste artigo.

As regras com o detalhamento do procedimento foram disci-
plinadas pelo CNJ por meio do Provimento 150, de 11 de se-
tembro de 2023, que trouxe modificações para o Código Na-
cional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do
Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/
CNJ-Extra), instituído pelo Provimento 149, de 30 de agosto
de 2023, um dos normativos que integra a consolidação de
normas para serventias extrajudiciais.

Ressalte-se a necessidade do

jus postulandi

através de ad-

vogado para requerer a adjudicação compulsória extrajudi-
cial, como bem definiu a parte final do parágrafo 1º., do artigo
216-B:

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o pro-
mitente comprador ou qualquer dos seus cessioná-
rios ou promitentes cessionários, ou seus sucessores,
bem como o promitente vendedor, representados por
advogado [...]

Nessa seara, vislumbra-se a importância de analisar e com-
preender os contornos desse novo procedimento com vistas
a identificar as oportunidades e desafios da seara extrajudi-
cial para a advocacia.

2. OS MEIOS DE SOLUÇÃO DE CONFLITOS

“A obrigação surge para ser cumprida, de modo que, se for
voluntariamente satisfeita a prestação, não mais se terá vín-
culo obrigacional, pois o sujeito passivo se libera com o adim-
plemento da obrigação” (DINIZ, 2023).

De outra feita, “havendo o descumprimento ou inadimple-
mento obrigacional, poderá o credor satisfazer-se no patri-
mônio do devedor” (TARTUCE, 2023). Ensina o professor
Caio Mário Pereira que “inadimplemento da obrigação é a fal-
ta da prestação devida. Conforme a sua natureza (de dar, de
fazer, de não fazer), o devedor está adstrito à entrega de uma

coisa, certa ou incerta, à prestação de um fato ou a uma abs-
tenção.

Assim, a satisfação pelo cumprimento extingue o vínculo
obrigacional existente entre as partes. Na outra face, des-
cumprindo-se uma avença, existem as diversas formas à dis-
posição da parte prejudicada para evitar prejuízo, a exemplo
da execução.

O Código de Processo Civil (CPC) de 2015 elenca no Livro II
da parte especial as formas de execução, e disciplina que a
execução por quantia certa realizar-se-á pela expropriação
de bens do executado. Essa expropriação executiva para ob-
ter o numerário a ser aplicado na realização do crédito exe-
quendo se opera, ordinariamente, por meio da alienação for-
çada do bem afetado, seja em favor de terceiros - artigo 825,
II, seja em favor do próprio credor - artigo 825, I. Excepcional-
mente, limitar-se à apropriação de frutos e rendimentos de
empresa ou de estabelecimentos e de outros bens com o fim
de propiciar numerário para a cobertura do crédito insatisfei-
to - artigo 825, III. (JR, Humberto, 2023).

Neves

apud

Alvim (2017, pg. 1.028) anota que a adjudicação

constitui o meio de satisfação do crédito exequendo median-
te a transferência do próprio bem penhorado ao credor ou a
outro legitimado contemplado nos §§ 5º e 7º do artigo 876
do CPC.

Humberto Teodoro (JR, Humberto T., 2022) define a adjudi-
cação como:

o ato executivo expropriatório, por meio do qual o juiz,
em nome do Estado, transfere o bem penhorado para
o exequente ou para outras pessoas a quem a lei con-
fere preferência na aquisição. Não se confunde com
a arrematação, porque a função precípua da adjudi-
cação, quando a exerce o próprio credor, não é a de
transformar o bem em dinheiro, mas o de usá-lo dire-
tamente como meio de pagamento.

Ainda, ressalta que “tanto como na arrematação, há neste
ato expropriatório atuação processual executiva do Judiciá-
rio, no exercício da tutela jurisdicional”.

Quando deferida ao exequente, guarda semelhanças com
a dação em pagamento, pois ocorre a apropriação do bem
como pagamento parcial ou total do débito, distinguindo-se
dela por ser forma voluntária de cumprimento das obriga-
ções, ao passo que a adjudicação é forma de expropriação
forçada. Se deferida a outros legitimados, cumpre-lhes de-
positar o valor de avaliação, para que possa ser levantado

pelo credor. (GONÇALVES, 2023).

O artigo 877, em seu parágrafo 1º., esclarece que tanto bens
móveis quanto imóveis podem ser adjudicados, expedindo-
-se a carta de adjudicação quando se tratar de bem imóvel,

e a ordem de entrega ao adjudicatário quando for o caso de
bem móvel.

A inovação trazida pela Lei 14.382/2022 admitiu a adjudica-
ção compulsória extrajudicial apenas em relação a bens imó-
veis, a teor da nova redação dada ao caput do artigo 216-B
da Lei 6.015/1973.

2.1. Os meios alternativos de solução de confli-
tos

A expressão “meios alternativos de solução de conflitos”
(MASC) correspondente à homônima em língua inglesa

“al-

ternative dispute resolution”

e representa uma variedade de

métodos de resolução de disputas distintos do julgamento
que se obtém ao final de um processo judicial conduzido pelo
Estado. São exemplos a arbitragem, a mediação, a concilia-
ção, a avaliação neutra, a própria negociação, entre outros.
(SALLES, et al., 2023)

A arbitragem foi o primeiro procedimento de solução de con-
trovérsias no âmbito extrajudicial a ser positivado no Brasil.
A Lei 9.307, de 23 de setembro de 1996, consolidou no país
práticas internacionais ao disponibilizar via alternativa de so-
lução de conflitos efetiva, ágil e relevante (JR, Humberto T.,
2022), atribuindo às pessoas capazes a opção de valer-se da
arbitragem para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais
disponíveis.

Em 2015, a lei de arbitragem foi alterada pela Lei 13.129, de 26
de maio de 2015, para, entre outros, permitir o uso do proce-
dimento pela administração pública direta e indireta.

A sentença arbitral possui força idêntica à sentença judicial,
podendo, igualmente, ser levada à execução judicial, de acor-
do com o artigo 515, II, do CPC.

Segundo Luiz Antonio Scavone Júnior (2023), a arbitragem
pode ser definida:

[.......] como o meio privado, jurisdicional e alternativo de
solução de conflitos decorrentes de direitos patrimo-
niais e disponíveis por sentença arbitral, definida como
título executivo judicial e prolatada pelo árbitro, juiz de
fato e de direito, normalmente especialista na matéria
controvertida.

Por sua vez, o Código Civil de 2015 ratificou no artigo 3º. a
possibilidade de realização do procedimento e acresceu a
conciliação e mediação como demais formas alternativas de
resolução das lides.

Ao mesmo tempo que o legislador assegura no CPC/2015 o
acesso irrestrito à justiça, preconiza também as virtudes da
solução consensual das controvérsias, atribuindo ao Estado
o encargo de promover essa prática pacificadora, sempre

que possível (artigo 3º, § 2º). Da mesma forma, atribui legiti-
midade à substituição voluntária da justiça estatal pelo juízo
arbitral (artigo 3º, § 1º).

A mediação foi regulamentada pela Lei 13.140/2015, apli-
cando-se, no que couber, por extensão, as mesmas regras
à conciliação, notadamente em razão de ambos os meios
terem sido previstos no Código de Processo Civil, empreen-
dendo-se interpretação sistemática ante a ausência de pro-
cedimento detalhado de conciliação na legislação processu-
al. (JUNIOR, LUIZ ANTONIO S., 2023).

Em seu artigo 1º, a lei define que se considera mediação a ati-
vidade técnica exercida por terceiro imparcial e sem poder
decisório, que, escolhido ou aceito pelas partes, as auxilia e
estimula a identificar ou desenvolver soluções consensuais
para o litígio.

O instituto da mediação assemelha-se à conciliação: os inte-
ressados utilizam a intermediação de um terceiro, particular,
para chegarem à pacificação de seu conflito. Na mediação,
busca-se, prioritariamente, trabalhar o conflito, tendo o acor-
do como objetivo secundário. É indicada nos casos de con-
tendas que se prologam no tempo, como relações de família
e vizinhança. A conciliação objetiva o acordo entre as partes
e é destinada a controvérsias que não se protraem no tempo,
a exemplo de acidentes de veículos, relações de consumo.
(DINAMARCO, et al., 2020, pg. 52-54)

É preciso observar que a mediação é sempre voluntária, pois
conforme o artigo 2º, § 2º da Lei 13.140/2015, ninguém será
obrigado a permanecer em procedimento de mediação. A
participação na conciliação, contudo, pode ser compulsória,
notadamente na modalidade judicial, nos termos do artigo
334 do CPC, que impõe ao juiz a determinação da audiência.
A transação é o resultado da mediação e da conciliação que
atingiram o seu objetivo: o consenso entre os contendores.

Sempre haverá um impasse na vida. Os envolvidos tentam
resolvê-lo, ou sozinhos ou com o auxílio de um terceiro. Exis-
tindo uma afronta a um direito, o descontente tende a procu-
rar o Poder Judiciário, contudo, a solução via judicial é uma
das alternativas. (JUNIOR, Luiz Antonio, 2023)

O consenso pode ser atingido e a solução dar-se por defini-
tiva através de outras formas. E nessa perspectiva, a via ad-
ministrativa torna-se cada vez mais viável para dirimir as si-
tuações conflituosas de maneira menos beligerante, mais
eficiente e ágil, contribuindo para a manutenção da paz social
num cenário de sociedades dinâmicas e com elevada ten-
dência de exposição às mais diversas situações geradoras
de discórdia.

2.2. Inventário, partilha, separação e divórcio

consensual extrajudiciais

A Lei 11.441, de 4 de janeiro de 2007, trouxe a possibilidade de
realização dos procedimentos de inventário, partilha, separa-
ção e divórcio consensual na via extrajudicial se todos os en-
volvidos forem capazes e inexistir testamento. Promulgada
em 04 de janeiro de 2007, alterou os artigos 982 e 983 Códi-
go de Processo Civil de 1973.

No atual Código de Processo Civil de 2015, a previsão foi in-
serida nos artigos 610 e 611 em relação ao inventário:

Artigo 610. Havendo testamento ou interessado inca-
paz, proceder-se-á ao inventário judicial.

§ 1º Se todos forem capazes e concordes, o inventário
e a partilha poderão ser feitos por escritura pública, a
qual constituirá documento hábil para qualquer ato de
registro, bem como para levantamento de importância
depositada em instituições financeiras.

Artigo 611. O processo de inventário e de partilha deve
ser instaurado dentro de 2 (dois) meses, a contar da
abertura da sucessão, ultimando-se nos 12 (doze) me-
ses subsequentes, podendo o juiz prorrogar esses
prazos, de ofício ou a requerimento de parte.

Acerca do divórcio e da separação consensuais e da extin-
ção consensual de união estável, temos os comandos disci-
plinados nos artigos 731 a 734, com destaque para o artigo
733 e seus parágrafos, os quais definem que não havendo
nascituro ou filhos incapazes e observados os requisitos le-
gais, tais atos poderão ser realizados por escritura pública,
sendo que esta escritura não depende de homologação judi-
cial e constitui título hábil para qualquer ato de registro, bem
como para levantamento de importância depositada em ins-
tituições financeiras.

Ao tabelião foi estabelecida a condição de lavrar a escritu-
ra se os interessados estiverem assistidos por advogado ou
defensor público, cuja qualificação e assinatura constarão do
ato notarial.

O novo modo de inventário, qualificado como extrajudicial,
notarial ou administrativo, tem o propósito de facilitar a prá-
tica do ato de transmissão dos bens, ao permitir modo mais
simples e rápido para resolver a partilha, reduzindo a pletora
dos serviços judiciários, e levando o procedimento extraju-
dicial para o Ofício de Notas, afastando os rigores da buro-
cracia forense para a celebração de um ato notarial que visa
chancelar a partilha amigavelmente acordada entre meeiros
e herdeiros e o recolhimento dos impostos devidos. Ao juiz,
portanto, reserva-se a análise das questões mais complexas,
conquanto se resguarde o direito dos cidadãos de recorre-
rem, quando entenderem necessário, na esfera judicial. (OLI-
VEIRA, AMORIM, 2021)

Semelhante entendimento é esposado por Coltro e Delgado,
ao dizer que a Lei 11.441/07, sem excluir a opção pelo Judiciá-
rio, contribui para desobstruí-lo e liberar caminhos para uma
atuação mais célere deste em outras contendas, racionali-
zando a congestionada atividade jurisdicional que atualmen-
te impera nos nossos foros.

A fim de regulamentar e disciplinar os procedimentos a se-
rem adotados nos tabeliões de notas, foi editada pelo Con-
selho Nacional de Justiça a Resolução 35, de 24 de abril de
2007, que “revelou-se de grande importância para a compre-
ensão desse novo instituto” (Tartuce, 2022) e atribuiu às es-
crituras públicas de inventário e partilha, separação e divór-
cio consensuais a qualidade de títulos hábeis para o registro
civil e o registro imobiliário, para a transferência de bens e di-
reitos, bem como para promoção de todos os atos necessá-
rios à materialização das transferências de bens e levanta-
mento de valores (DETRAN, Junta Comercial, Registro Civil
de Pessoas Jurídicas, instituições financeiras, companhias
telefônicas, etc.) nos termos do artigo 3º. da Resolução 35,
independentemente de homologação judicial.

Destaque-se que na lavratura de tais escrituras, é necessária
a presença do advogado, devendo estar apostos nesses do-
cumentos o nome e o número de registro do profissional na
OAB.

2.3. Usucapião extrajudicial

A partir do novo Código de Processo Civil, a Lei de Regis-
tros Públicos passou por alteração para permitir o reconhe-
cimento da aquisição da propriedade imobiliária por meio da
usucapião, através dos oficiais de registro de imóveis, confi-
gurando em mais uma alternativa ao cidadão, mantendo, en-
tretanto, a liberalidade de pleitear a causa na esfera judicial:

Artigo 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admi-
tido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usu-
capião, que será processado diretamente perante o
cartório do registro de imóveis da comarca em que es-
tiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do
interessado, representado por advogado [...]

Trata-se de importante novidade que veio recentemente in-
troduzida no ordenamento jurídico brasileiro, possibilitando,
em casos de ausência de litígio, o reconhecimento da aqui-
sição de direitos reais imobiliários diretamente no Registro
Imobiliário, sem a necessidade de processo judicial, tornan-
do, assim, o caminho mais célere, menos custoso e auxiliar
da redução da carga desumana de processos submetidos
ao Poder Judiciário. (

BRANDELLI, 2015)

De acordo com a nova sistemática, ampliou-se o espectro do
procedimento extrajudicial da usucapião, passando a abar-
car todo e qualquer pedido em que haja consenso entre o

possuidor e demais interessados (confrontantes, proprie-
tário, titulares de direitos reais sobre o imóvel, entre outros).
(PEREIRA, 2022)

Cabe ao interessado reunir todos os documentos descrito no
artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e comparecer ao
Cartório de Registros de Imóveis. Havendo oposição, no en-
tanto, o processo é remetido ao juízo competente, que o pro-
cessará por meio do procedimento comum.

3. A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

EXTRAJUDICIAL

A adjudicação compulsória de bens imóveis é o mais novo
instituto a integrar o rol de procedimentos que podem ser re-
alizados no âmbito administrativo. Isso se deu por meio de
alteração na Lei de Registros Públicos, com o acréscimo do
artigo 216-B. Recentemente, por meio do Provimento 150, de
11 de setembro de 2023, o CNJ disciplinou e uniformizou o re-
gramento para os cidadãos e cartórios.

A adjudicação é instrumento que consta do Código Civil com
a finalidade de garantir o direito real de aquisição ao promi-
tente comprador que se viu privado da escritura definitiva de
propriedade, consoante os artigos 1.417 e 1.418:

Artigo 1.417. Mediante promessa de compra e venda,
em que se não pactuou arrependimento, celebrada
por instrumento público ou particular, e registrada no
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente
comprador direito real à aquisição do imóvel.

Artigo 1.418. O promitente comprador, titular de direito
real, pode exigir do promitente vendedor, ou de tercei-
ros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga
da escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recu-
sa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

É um serviço à disposição de qualquer adquirente ou trans-
mitente, bem como quaisquer cedentes, seus cessionários
ou sucessores.

Assim, permite-se ao adquirente de um imóvel registrá-lo em
seu nome nas hipóteses em que o alienante descumprir a
avença pactuada, falecer, for declarado ausente, for civilmen-
te incapaz ou, ainda, estiver em local incerto e ignorado. Em
se tratando de pessoa jurídica, na situação em que for extin-
ta, segundo esclarece o Ministério Público do Paraná.

Podem fundamentar a adjudicação compulsória quaisquer
atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de com-
pra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas
a cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja
direito de arrependimento exercitável, entendido como o pra-
zo de reflexão, que, podendo ser exercitado, não depende de

problemas com o objeto da compra, cabendo ao compra-
dor a possibilidade de desistir da aquisição no prazo esta-
belecido na Lei 8.078/90, artigo 49, e Decreto-Presidencial
7.962/13.

Nesse aspecto, quando a norma fala em quaisquer atos ou
negócios jurídicos, deve-se atentar para a prova da realiza-
ção do negócio jurídico, seja por quaisquer formas admitidas
em direito, que claramente identifiquem os requisitos que ca-
racterizem a promessa de compra e venda, conforme ensina
Carolina Mosmann.

Importante notar que o parágrafo 2º. do artigo 216-B não im-
põe a necessidade de registro prévio do contrato de promes-
sa de compra e venda ou de cessão:

§ 2º O deferimento da adjudicação independe de pré-
vio registro dos instrumentos de promessa de compra
e venda ou de cessão e da comprovação da regulari-
dade fiscal do promitente vendedor.

Entendimento que foi ratificado pelo Superior Tribunal de
Justiça, ao afirmar que “o direito à adjudicação compulsória
não se condiciona ao registro do compromisso de compra e
venda no cartório de imóveis.”

Compete ao ofício de registro de imóveis da situação atual
do imóvel proceder à qualificação e registro da adjudicação
compulsória extrajudicial, podendo o interessado cumular
pedidos relativos a imóveis diversos, se todos estiverem na
circunscrição do mesmo ofício de registro de imóveis, se fo-
rem coincidentes os interessados ou legitimados, ativa e pas-
sivamente e se dessa cumulação não resultar dificuldades ou
prejuízo para o bom andamento do processo.

A norma ressalva que será admitido o processo de adjudica-
ção compulsória ainda que estejam ausentes alguns dos ele-
mentos de especialidade objetiva ou subjetiva, se, a despeito
disso, houver segurança quanto à identificação do imóvel e
dos proprietários descritos no registro.

Relativamente ao registro, também ensina Carolina Mos-
mann, a adjudicação só cabe para imóvel regular, aquele que
tenha matrícula ou transcrição no registro imobiliário. Se as-
sim não o for, pode ser causa de usucapião. Essa disposição
consta expressa no Provimento 150, artigo 440-G ao exigir,
para fins de adjudicação, a referência à matrícula ou à trans-
crição e a descrição do imóvel com seus ônus e gravames.

A usucapião, no entanto, requer o consentimento expres-
so dos confrontantes e titulares de direitos reais e esse con-
sentimento pode advir de justo título ou instrumento que de-
monstre a existência de relação jurídica com o titular registral,
acompanhado de prova da quitação das obrigações, nos ter-
mos do artigo 410, caput e parágrafo 1º.

Nessas situações, deverá ser justificado o óbice à correta
escrituração das transações para evitar o uso da usucapião
como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial

e registral e da tributação dos impostos de transmissão inci-
dentes sobre os negócios imobiliários, conforme determina o
parágrafo 2º. do mesmo artigo 410.

Em síntese, temos que, embora ambos os institutos tenham
por objetivo registrar formalmente na matrícula do imóvel a
propriedade do bem, promovendo a regularização dessa
propriedade, a usucapião é um modo de aquisição originária
da propriedade, ao passo que a adjudicação é meio de aqui-
sição derivada, que envolve a transmissão forçada entre pro-
prietários.

Para que possam ocorrer na via administrativa, é necessá-
rio que haja consentimento dos envolvidos para a transmis-
são da propriedade. Em caso de litígio, apenas o Poder Judi-
cial pode atuar e decidir. A lei também é clara ao indicar que a
forma extrajudicial é uma faculdade dos postulantes e que, a
qualquer tempo, podem recorrer ao Judiciário.

Na usucapião, não se prova o pagamento pela aquisição do
bem, a prova é do uso prolongado no tempo. Na adjudicação,
por envolver uma promessa de compra e venda ou de ces-
são, é necessária a prova do pagamento.

A regularidade registral é outro diferencial entre a usucapião
e a adjudicação. Para aquela, não se exige a inscrição do
imóvel no registro imobiliário, porquanto a adjudicação so-
mente pode ser requerida nos casos em que o imóvel pos-
sua matrícula ou transcrição no correspondente cartório de
registro de imóveis.

O consentimento dos titulares que detêm o direito real de
posse e dos confrontantes é condição necessária para a
usucapião, bem como a manifestação do Poder Público para
confirmar que não se trata de bem público, requisitos que são
dispensados na adjudicação.

Por fim, tanto o procedimento para a usucapião ou adjudi-
cação demandam a elaboração de ata notarial. No primeiro
caso para provar a posse, e no segundo para provar o ina-
dimplemento.

3.1. O procedimento inicial do interessado

O postulante deverá apresentar requerimento de instaura-
ção do processo de adjudicação compulsória ao oficial de
registro, que efetuará o devido protocolo, e deverá atender,
naquilo que for pertinente, aos requisitos do artigo 319 do Có-
digo Civil, como a identificação do requerente e requerido, do
imóvel, contendo todos os fatos que se deram em relação à
cessão ou à sucessão de titularidades, a declaração de ine-
xistência de processo que impeça o registro da adjudicação,
o pedido de notificação ao requerido, o deferimento da ad-
judicação e da lavratura do registro de transferência da pro-
priedade.

Ainda, deve acompanhar o requerimento inicial a ata notarial
e o instrumento do ato ou negócio jurídico em que se funda a
adjudicação compulsória.

Sobre a ata notarial, a norma disciplina que deverá ser lavra-
da por tabelião de notas. Cumpre mencionar que o registro
de fatos por meio da ata foi procedimento incluído no artigo
384 do atual Código de Processo Civil, todavia, a Lei não lo-
grou em defini-la, tarefa que coube à doutrina, sendo con-
ceituada como “o testemunho oficial de fatos narrados pelo
notário no exercício de sua competência em razão de seu
ofício”, ou, ainda, como o “documento em que foram narra-
dos os fatos presenciados pelo tabelião” (CHAVES, REZEN-
DE apud JR, Humberto, 2022)

Da ata notarial, para fins de adjudicação compulsória extrajudi-
cial, deverá constar a identificação do imóvel, com matrícula ou
transcrição, os ônus e gravames que incidem sobre o bem, a
identificação dos atos e negócios jurídicos que dão fundamen-
to à adjudicação compulsória, incluído o histórico de todas as
cessões e sucessões, bem como a relação de todos os que fi-
gurem nos respectivos instrumentos contratuais, a prova do pa-
gamento do respectivo preço ou cumprimento da prestação
avençada, a caracterização do inadimplemento da obrigação
de outorgar ou receber o título de propriedade, descrevendo
as providências que deveriam ser adotadas pelo requerido
para a transmissão da propriedade e o valor venal atribuído
ao imóvel adjudicando.

A ata notarial conterá a ressalva de que não possui valor de
título de propriedade, que objetiva compor o pedido de adju-
dicação perante o cartório de registro de imóveis, podendo,
igualmente, ser aproveitada em processo judicial.

A ata pode, ainda, trazer imagens, documentos, gravações
de sons, depoimentos de testemunhas e declarações do re-
querente, com a ressalva às testemunhas de que configura
crime a afirmação falsa.

Para comprovar a quitação do imóvel, poderão ser objeto de
constatação os seguintes documentos, sem prejuízo de ou-
tros: ação de consignação em pagamento com valores depo-
sitados, mensagens, inclusive eletrônicas, em que se declare
quitação ou se reconheça que o pagamento foi efetuado, com-
provantes de operações bancárias, informações prestadas em
declaração de imposto de renda, recibos cuja autoria seja pas-
sível de confirmação, averbação ou apresentação do termo de
quitação ou notificação extrajudicial destinada à constituição
em mora.

Uma importante inovação trazida pelo Provimento 150 diz res-
peito ao fato de o tabelião poder dar fé às assinaturas, com base
nos cadastros nacionais dos notários, se assim for viável à vista
do estado da documentação examinada. Ainda, nos termos do
artigo 301 do Provimento 149, poderá realizar a identificação, o
reconhecimento e a qualificação das partes de forma remota, o
que se coaduna com o disposto no artigo 411 do CPC:

Art. 411. Considera-se autêntico o documento quando:

I - o tabelião reconhecer a firma do signatário;

3.2. Do oficial de registro de imóveis

Recebido o requerimento inicial com todos os requisitos de-
vidamente cumpridos, caberá ao oficial de registro de imó-
veis notificar o requerido, que terá 15 dias para anuir na trans-
missão da propriedade ou impugnar a pretensão.

A notificação segue os parâmetros do Código de Processo
Civil, inclusive, em relação à publicação de edital para fins de
notificar o requerido.

A anuência poderá ser concedida a qualquer tempo, seguida
das providências para a efetiva celebração do negócio trans-
lativo de propriedade, sob pena de prosseguimento do pro-
cesso extrajudicial.

Apresentada a impugnação, o requerente será notificado
para manifestar-se em 15 dias, sendo proferida decisão em
10 dias, com ou sem a manifestação do requerente.

Acolhida ou rejeitada a impugnação, as partes poderão ma-
nifestar-se em 10 dias. Se não houver insurgência do reque-
rente contra o acolhimento da impugnação, o processo será
extinto e cancelada a prenotação. Nesse ponto, com ou sem
manifestação sobre o recurso ou havendo manifestação de
insurgência do requerente contra o acolhimento, os autos se-
rão encaminhados ao juízo que, de plano ou após instrução
sumária, examinará apenas a procedência da impugnação.

Acolhida a impugnação, afastada a que houver sido apresen-
tada, ou anuindo o requerido ao pedido, o oficial de registro
de imóveis, em 10 (dez) dias úteis: I – expedirá nota devoluti-
va para que se supram as exigências que ainda existirem; ou
II – deferirá ou rejeitará o pedido, em nota fundamentada, e
aguardará 5 dias para o pagamento do imposto de transmis-
são, que se dará antes da lavratura do registro. Se não houver
pagamento do imposto, o processo será extinto.

Ainda, existe a possibilidade de os oficiais de registro de imó-
veis instalarem a conciliação e mediação durante todo o pro-
cedimento e a necessidade de acompanhamento por um
advogado.

4. CONCLUSÃO

No atual contexto da sociedade moderna, tem-se buscado
meios que permitam dispensar a interferência jurisdicional
do Estado na busca de soluções para os dissensos, crescen-
do, dessa forma, o fenômeno da desjudicialização, caracteri-
zado pelo compartilhamento da competência de processar e
julgar determinadas demandas com outras instituições, não
integrantes do Judiciário. Contudo, permanece no ordena-
mento jurídico a ordem constitucional da inafastabilidade do
Poder Judiciário, conforme preconiza o artigo 5º, XXXV, da
Constituição Federal de 1988.

A partir da promulgação do novo Código de Processo Ci-
vil, em 2015, houve a consolidação e incentivo em relação às
práticas da conciliação, mediação e arbitragem.

A legislação brasileira evoluiu para pautar na seara extrajudi-
cial outras lides como o inventário, a partilha, a separação e o
divórcio consensuais, a usucapião e a recente adjudicação
compulsória.

São inovações necessárias e desafiantes para a sociedade
e o conjunto de profissionais que atuam na área, como ad-
vogados e cartorários. De toda forma, dirimir controvérsias e
atuar na pacificação social externamente ao poder judiciário
parece ser um caminho que veio para firmar-se em definitivo.

O crescente número de ações judiciais e a complexidade
que elas apresentam impõe a retirada de parte dessas lides
do âmbito puramente estatal. É um processo que traz ga-
nhos para o cidadão, que poderá ter o cumprimento de seus
direitos de forma mais ágil e menos burocrática e dispendio-
sa, e para o Estado a diminuição de custos, com a possibili-
dade de haver a prestação jurisdicional de maneira mais sa-
tisfatória.

Nesse sentido, seguindo a tendência da desjudicialização, in-
fere-se que outros procedimentos poderão apresentar a op-
ção de resolução na seara administrativa. Cabe mencionar o
Projeto de Lei 606/22, em tramitação na Câmara dos Depu-
tados, que propõe estender a possibilidade da realização de
inventário e partilha extrajudiciais, por escritura pública, mes-
mo no caso de existência de testamento, menores ou inca-
pazes, atendidos determinados requisitos, como no caso de
o testamento ter sido previamente registrado judicialmente
ou haver expressa autorização do juízo competente.

Há, certamente, outras demandas que podem ser abarca-
dos pela via administrativa, a exemplo da busca e apreen-
são de veículos com cláusula de alienação fiduciária ao cre-
dor, pois trata-se de procedimento que guarda até mesmo
menos complexidade, em termos de atos processuais, que
a usucapião e a adjudicação compulsória e, em linhas gerais,
demanda a prova da formalização do negócio jurídico e o ina-
dimplemento, compreendida a notificação ao devedor.

Outro procedimento que poderia ganhar a liberalidade de
opção pela via administrativa é a execução de título extrajudi-
cial, inclusive a expropriação de bens, com o estabelecimen-
to de controles pelo Judiciário.

Dentro da lógica da desjudicialização, o advogado é a primei-
ra porta que se abre para o cidadão, considerando que a lei
estabelece sua presença nos procedimentos por meio de
procuração específica, à exceção da mediação e concilia-
ção. Mostrar as possibilidades à disposição de quem busca
a prestação jurisdicional e as vantagens da escolha da via ex-
trajudicial são fatores importantes que devem ser demons-
trados para a sociedade, levando-a compreender os trâmi-
tes além da ação judicial, as facilidades em termos de menor
burocracia, com igual segurança da decisão e da solução ju-
diciais.

Caberá ao profissional advogado a clareza na distinção
quanto à rotina processual de ambas as vias, distinguir os
meios mais adequados de prova, os critérios para enquadra-
mento do pedido e dispor-se, igualmente, na busca de resul-
tados por meio da conciliação e mediação. A boa atuação
do advogado, na qualidade de facilitador, será um diferencial
para a adesão crescente dos postulantes até que o caminho
extrajudicial seja tão natural quanto a disputa judicial.

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